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筑物的重新建造成本为元元

时间:2012-04-30 19:14来源:shzjypx.com 作者:步步高 点击:

A土地使用权性质:出让土地使用权,1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B土地总面积70aaa2aaa000m2。
C用途:别墅及配套设施。
D108栋别墅,建筑总面积35aaa2aaa285m2。
其中:一期工程建设33栋别墅,建筑总面积10378m2。
2地上物情况
该别墅项目开发分为一、二两期,户型有A、B、C、D四型,款式达数十种,主要为二层砖混
结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程,建筑面积7548m2,另有9栋尚未完工
,但主体结构已完,装修设备未完,建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。
六、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为:市场比较法、成本法和假设开发法;
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果,然后进行综合处理,最终求得该别墅项目按现
状整体转让的价格。七、估价过程
(一)方法一:房地产分别估价
1土地估价:采用成本法与市场比较法两种方法进行估价,综合平均得出土地评估价格。

A利用成本法进行土地估价
计算公式:土地价格=取得土地费用 土地开发费用 土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察,在估价时点,城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元
。土地开发费用为每平方米158元,土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为
每平方米3324元。
B利用市场比较法进行土地估价见表1和表1。
表1ABC估价对象用途别墅别墅别墅别墅
交易情况协议拍卖招标协议
交易日期925965965984
区域因素五类四类六类五类
个别因素一般较好较差一般
表2ABC
土地单价/(元/m2)310048003700
交易情况修正100/100100/130100/110
交易日期修正110/100100/100100/100
区域因素修正100/10098/10098/100
个别因素修正100/10096/10098/100
修正后的单价/(元/m2)341034743230
根据测算,上述三个交易实例修正后的价格比较接近,故采用算术平均综合出一个价格作为
结果:
比准价格=(3410 3474 3230)÷3=3371(元/m2)
成本法与市场比较法结果相近,故取算术平均值得出:
土地单价=(3324 3371)÷2=3348(元/m2)
C土地估价综合结果
土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70aaa2aaa000m2=23436(万元)
2别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法,以该类别墅的建筑物及相关费用为基础,加上正常的所得税,
求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A根据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2,包含建筑费(含结构、装修、设备
、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B根据建设情况分别求出已完别墅的建筑物重新建造成本。
108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=12aaa2aaa0957(万元)
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察,确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本
为已完建筑物的50%,则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714(元/m
2)
C现有别墅建筑物价格:
3428元/m2×7548m2 1714元/m2×2830m2=307251(万元)
3别墅现有房地产价格
23aaa2aaa436 307251=26aaa2aaa50851(万元)
(二)方法二:别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路,先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价,再加减销售中发生
的税费及建筑物未完工部分的价格,便可求得别墅区现有房地产总价格。
1别墅总楼价市场研究分析(略)
据掌握的市场资料,经综合分析,确定估价对象平均售价为11200元/m2,则本项目完工后
的总楼价为11aaa2aaa200元/m2×35285m2=39aaa2aaa5192(万元)
2销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价
的10%,则39519×10%=39519(万元)
3建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=12aaa2aaa095
7-307251=902319(万元)
4别墅现有房地产价格=39aaa2aaa5192-39519-902319=26aaa2aaa54411(万元)
八、估价结论
以上两种估价思路的估价结果如表3:
表3估价方法土地总价
值别墅建筑物总价值房地产总价值
方法一23aaa2aaa436万元
方法二
平均值307251万元265
0851万元2654411万元
2652631万元
估价结果:别墅现有房地产总价格为2652631万元。
第四题
××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告
(一)委托方:××省××科技工业物资供销公司
(二)估价方:××市房地产估价事务所(国家一级资质)
(三)估价对象:本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的
库房。位于
江岸区长湖地一村17号,总占地面积15215170m2,总建筑面积642957m2。共有21栋
建筑物,其中6号、15号房屋已经拆除。估价对象地处××市城区七级地段,现用途为商业
用途的仓库。临城市主干道aaa3aaaaaa3aaa解放大道,交通便利,距长江二桥仅几分钟车程。
(四)估价目的:合资入股
(五)估价时点:1999年7月15日至1999年7月20日
(六)价值定义:本报告所确定的价值,是指估价对象在本次估价目的的特定条件下,在公开
市场条件下,形成的客观合理价值。
(七)估价依据:1房地产估价合同
2《房地产估价规范》
3房屋所有权证(××房地籍岸字01608号)
4国有土地使用权证(××房自01字第00321号)
5××市房屋重置价格标准
6估价人员现场勘察的结果
(八)估价原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
(九)估价方法:根据估价对象特点,本次估价采取房地产分估的方法,即对于估价对象土地
选用市场比较法,房屋选用成本法确定价值,再将两者加和得出估价结果。
(十)估价结果:经过详细计算,估价对象房地产价值为150750万元,大写:人民币壹仟伍
佰零柒万伍仟元整。
(十一)估价人员:中国注册房地产估价师××、×××
(十二)估价作业日期:(略)
(十三)估价报告应用的有效期:一年
××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告
(一)个别因素分析(二)区域因素分析
(三)市场背景分析:(略)
(四)最高最佳使用分析:(略)
(五)估价方法选用
根据估价(责任编辑:admin)
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