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物的用途来划分的

时间:2012-04-30 19:13来源:shzjypx.com 作者:步步高 点击:
年中可能出现的不可预见因素做出具体的约定。
()
30对于收益性物业投资而言,衡量其获利能力大小的标准只有一个,即为投资
者所带来的净经营收入的大小,对于收租物业,该净经营收入的大小主要取决于物业经营过
程中所产生的现金流。()

31物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入,它等于物业内部可出租
面积与最大可能租金水平的乘积。()

32能够改变潜在毛租金收入的惟一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
,它代表物业实际获取的收入。()

33潜在毛租金收入减少可能由两方面原因造成,一是空置面积不能产生租金收
入;二是租出面积没有收到租金。()

34空置虽减少收入,但不是损失。()

35从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后,就得到了物业的税前现金流;
从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后即得到物业税后现金流。()

36准备金通常是用于支付物业经营过程中的资本性支出,如果它来自物业的收
益,就应该从物业现金流中扣除。()

37收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经常性收入(不含保证金和准
备金)。()
38经营费用的具体项目包括人工费、公共设施设备日常运行、维修及保养费、
能源费、康乐设施费、清洁卫生费、保安费用等。()

39保险费项目常只包括物业本身的保险、员工医疗保险和失业保险在人工费中
开支。()
40我国城市房产税的征收分为按租金征收和房产原值征收两种情况,按年计征
,业主按期缴纳房产税。()

41在物业管理企业向业主提供的报告中,应首先有一个包括租金清单、空置情
况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍,还要向业主提交有关经营情况的分析报告
,这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式。()

42如果实际收入或支出较预算中有关数字的变化较小,也不必须提供分析报告
,但物业管理企业要向企业就当前物业经营状况进行口头介绍,对物业经营的未来发展进行
简要分析。()
43长期预算可以显示在业主持有物业的期间内,物业现金流将会有哪些变化,
它可以阐明业主整个物业投资计划中预计的财务收益、市场策略和预计的可能市场变化。()
本科目计算题
1某家庭以抵押贷款方式购买了1套价值25万元的住宅,如果该家庭首期付款为房价的30%
,其余为在10年内按月等额偿还的抵押贷款,年贷款利率为12%,问月还款额为多少?如家庭
按此
额度偿还贷款30个月之后,国家规定该类贷款年利率调整为9%,且根据抵押贷款合同规定,
国家调整贷款利率时还款随调整,则此后的月还款额为多少?
2商业开发项目占地面积4200m2,规划建设用地面积为4000m2,总容积率为65,地
上容积率为500。已知项目开发周期为25年,购买土地使用权后6个月开始开工建设,工
期为15年,租售期为05年;购土使用权的费用(地价)为7000万元,购买土地使用权手续
费用及租金为地价的15%;项目开发成本约为4500元/m2,开发商筹建管理费和广告费分
别为开发成本的30%和10%,贷款利率为15%,融资手续费及佣金为贷款利息的10%;销售
代理费和销售手续费分别为总销售收入的20%和10%;营业税、城市维护建设税、教育费
附加和印花税分别为总销售收入的5%、035%、010%和003%;项目销售、出租的建设面
积分别占总建筑面积的60%和30%,按建筑面积计算售价为14500元/m2,月净租金为240元/
m2,商业楼宇的投资收益率为18%。
问该项目可销售和出租的建筑面积分别是多少?交纳土地增值税前的开发商成本利润率是多
少?
3投资者用分期付款的方式购买了一个写字楼,之后用于出租经营,如果付款和收入的现
金流量如下表所示,则该项投资的内部收益率为多少?如果贷款利率为18%,求净现金流量,
画出净现金流量图,并说明对该投资有无还本付息能力,为什么?

年份199920002001200220032004
20052006200720082009
购楼投资5050120
净租金收入4040404050505050
装修支出2030转售支入
4某青年计划8年后购买96m2的结婚用房一套,现在开始按月等额存款,首期付款为房价
的30%,其余为10年期住房抵押贷款,年存款率6%,年贷款率72%。瓿:
(1)该青年应每月存入多少钱8年后才能付足购房的首期款?
(2)购房后该青年每月的还款额应为多少?
5某房地产开发项目总占地2000m2,规划建设用地面积为40aaa2aaa000m2,总建筑面积297aaa2aaa0
00m2,其中地上建筑面积约247aaa2aaa000m2,地下建筑面积共计50aaa2aaa000m2。已知购买土地
使用权的费用(地价)为7910美元,一购买土地使用权手续费用税金为地价的15%;项目开
发成本为964美元/m2,开发商筹建管理费为开发成本4%,贷款利率为15%,融资手续费为
贷款利率的10%;广告宣传及市场推广费、销售代理费、销售手续费分别为销售收入的05%
、20%和10%;营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税分别为销售收入的5%、0
35%、010%和003%;项目的平均售价为3050美元/m2(建筑面积)。项目可销面积比例
为95%;项目开发周期为30年,购买土地使用权后即可开工建设,工期为30年,地价款
在第一年内分期付清,项目竣工后即销售完毕。
问该项目的总容积率是多少?开发商的成本利润是多少?
6某公司三年前投资兴建了一商场,土地购置费用5000万元,年初一次付清,一年后开始
动工兴建,每年投入资金10aaa2aaa000万元,现在建成投入使用。计划自己经营十年,第一年经营
收入5000万元,经营成本2000万元,第二年经营收入7000万元,经营成本2500万元,第三年
经营收入8000万元,经营成本3000万元,从第四年起每年的经营收入和经营成本均保持同等
水平,第八年起经营收入和经营成本均比上半年减少10%,第十一年初停止经营,投资3000
万元对商场进行装修改造,第十一年末将该商场以30aaa2aaa000万元转让,转让费用1500万元。若
该公司希望投资收益率为35%,以商场建成投入使用时为标准,试列出该项目的资金流量表
并计算该投资项目的净现金流量、财务净现值的财务内部收益率。
参aaa2aaa考aaa2aaa答aaa2aaa案第一章房地产投资概述
一、单项选择题1C。2A。
3B。4C。5D。
6B。选项A是按土地的开发与否来划分的。

7C。只要是开始动工的工程,不论它是否存在风险,还是能否建成竣
工,都属于在建工程。
8A。居业物业和商业物业都是按照建筑物的用途来划分的。
9C。
10B。B中(责任编辑:admin)
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