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验收合格之日起计

时间:2012-04-30 19:14来源:shzjypx.com 作者:步步高 点击:

三、判断题
1×。房地产成本的增加并不一定能增加其价值,因为在现实中,房地产的价格
直接取决于其效用。2√。

3×。供小于求时,价格上升是自然的,价格的上升造成的是利润的增加,利润
的增加就会重新吸引投资。
4√。
5×。房地产的价格是由房地产的供求关系而决定的。简单的说,如果房地产的

格始终是由房地产的开发成本决定的,海南北海的房地产市场和开发商就不会有1993年的房
地产热过后的“悲惨”局面。

6×。在现实中,房地产的价格直接取决于其效用。房地产成本的增加并不一定
能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。

7×。实际成本是某个开发商的实际花费,客观成本是假设开发建造时大多数开
发商的正常花费。在估价中采用的是客观成本。

8√。这是价值规律的体现。
9√。10√。11√。

12×。还应该减去相关的一些税金。
13√。
14×。估价时点既可以是“过去”,也可以是“现在”。
15√。16√。
17√。这也就是客观成本。
18√。19√。
20×。对重置价格、重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正
常价格;而对于重建价格则是完全相同。
21√。22√。
23×。保龄球馆的比较单位为每个球道。

24√。25√。26√。

27×。“三大、一小、一多”为客厅、厨房、卫生间大,卧室小,壁橱多。

28×。应该使房地产的价值降低。
29√。30√。
31×。修复有时是修理,有时是更换。
32√。33√。
34×。通常是以年限法为基础计算折旧,然后根据实际观察法进行修正。
35√。
36×。建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计。

37√。依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条。

38×。应该为该耕地被征用前三年的平均年产值的6~10倍。

39×。应该是最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
40√。41√。
42×。应该是不计入商品住宅的价格,还有住宅小区内的营业性用房和设施的
建设费用也不计入。
43×。44√。45√。46√。47√。

48×。是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏
程度来划分的。
49×。它允许有个别分项有轻微的损坏,但要求一般经过小修就能够修复。它
并不是绝对的不允许损坏。
50√。
51√。对于这样的损坏房,一般要更换相当的部件,而且即便好了以后,也不

达到相当好程度,使用的年限不会相当的长。它较之完好房和基本完好房要差,而比严重损
坏房、危险房相比,仍有相当的利用价值。
第六章收益法一、单项选择题

1B。选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象
的客观合理的价格或价值的方法,来求取估价对象未来的正常净收益,即为收益法。
2C。
3A。具体的说,房地产的价值通常不是基于其历史的价格,生产它所投入
的成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐
趣等的预期。4D。5C。

6A。购买收益性房地产可以视为一种投资。

7B。投资者购买收益性房地产,实质是以现在的资金去交换期望在未来可
以获得的一系列资金。
8C。对于投资者来说,将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取
利息所起的作用是等同的。

9A。某一货币额×利息率=房地产的净收益。

10C。房地产价格=房地产的净收益÷利息率。
11B。
12A。收益法是指净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,
并且获得房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益情形。

13B。收益法中的资本化率为什么要与银行的利率等同起来,而不与其他可
能获得更高利息(收益)的资本利率(收益率)等同起来。

14C。收益法中的资本化率等同于一定的银行利率。

15A。货币的时间价值是指现在的钱有更高的价值;或者说,现在的钱比将
来的钱更值钱。16A。

17B。收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产。

18A。收益法适用的条件,是房地产的收益和风险都易于量化。

19B。房地产价格反应的就是未来源源不断的收益。

20D。净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获取房
地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益法情形,便是收益法的基
本思想。
21A。22C。23D24D25A
26B。
27D。Vn=VN×(1+r)N-n[(1+r)n-1]
(1 r)N-1
则V30=2500×(1 12%)40-30[(1 12%)30-1](1 12%)
40-1=2443(元/m2)

28D。Vn=VN×R(1 R)N[1+rn-1]r(1 r)n
[(1 R)N-1]
则V50=3000×10%×(1 10%)30[(1 20%)50-1]12%×(1 1
2%)50[(1 10%)30-1]
=2643(元/m2)

29C。因为收益年限或土地使用权年限不同,没有相比较的直接因素,如果
要比较则需先将它们转换成相同年限下的价格,再进行比较。转换成相同年限下的价格的方
法与上述不同年限的价格换算方法相同。

30B。A房地产V∞=V50×1R50=V
50÷[1-1(1 r)50]=2000÷1-
1(1 6%)50=211481(元/m2);B房地产V∞=
V30×1R30=V30÷[1-1(1 r)n]=1800÷[1-1(1 6%)30]=217947(元/m2);21
1481<217947,所以A比B低。
31A。
32B。V50=V∞×R50=V∞×[1-
1(1 r)n]=1200×[1-1(1 10%)50]=11
90(元/m2)
33B。34A。35D。

36C。V=20(1 10%)
22(1 10%)2 25(1 10%)3
28(1 10%)4 30(1 10%)5
3510%(1 10%)5=3102(万元)
37A。
38B。当房地产目前的价格难以知道,但根据发展前比较容易预测未来的房
地产价格水平时,适宜采用上述公式,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情
预计有较大变化的情况下。

39D。V=ar[1-1(1 r)t]
Vt(1 r)t=20010%(责任编辑:admin)
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