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论依据充分普遍适用于收益性房地产估价的方法

时间:2012-04-30 19:13来源:shzjypx.com 作者:步步高 点击:
应下的估价()。

A由土地收益求取土地价格B由建筑物收益求取建筑物的价格

C由房地收益求取房地价格D由综合收益法求房地的价格
三、判断题
1收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到
估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。()

2房地产的价值是其未来净收益的现值之和。()

3收益法不是以预期原理为基础的。()

4预期原理说明,决定房地产价值的,重要的是过去的因素,而不是未来的因
素。()
5房地产的价值通常不是基于其历史价值,生产它所投入的成本或过去的市场
状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。
()
6历史资料的作用主要是借它推知未来的动向和情势,解释未来预期的合理性
。()
7由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在不能获得收益,而且不
能期望在未来继续获得收益。()

8购买收益性房地产可以视为一种投资。()

9投资者购买收益性房地产,实质不是以现在的资金去交换期望在未来可以获
得的一系列资金。()
10对于投资者来说,将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所
起的作用是不能等同的。()

11一宗房地产的价格不相当于一个货币额。()

12将一货币额存入银行不会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。()

13某一货币额×利息率=房地产的净收益。()

14房地产价格=房地产的毛收益÷利息率。()

15收益法是一种朴实、简明、便于理解的表达法,严格来说还不够确切。()

16收益法不是净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获
取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益法情形。(

17如果净收益每年不是一个固定数,如不是始终为40万元,而是有时为40万元
,有时为45万元,那么就很难用一个固定的货币额和一个固定的利率与它等同。(

18将估价时点视为现在,那么,在现在购买有一定年限收益的房地产,预示着
在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益,如果现在某一货币额可与这未来源源不
断的净收益的现值之和等值,则这一货币就是该房地产的价格。()

19收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。()

20货币的时间价值不是指现在的钱比将来的钱有更高的价值;或者说,现在的
钱比将来的钱不值钱。()

21收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产,如农地、商业、旅馆
、餐馆、写字楼、公寓等房地产。()

22收益法适用的对象限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房
地产有收益即可。()
23收益法适用的条件,不是房地产的收益和风险都易于量化。(

24某房地产预计未来每年的净收益为8万元,收益年限可视为无限年,该类房
地产的资本化率为85%。该房地产的收益价格为951万元。()

25要比较两宗房地产价格的高低,如果该两宗房地产的收益年限或土地使用权
年限不同,直接比较是不妥的。()

26如果要比较两宗房地产价格,则需要将它们先转换成相同的年限下的价格。
()
27转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限的价格换算方法不相同。()

28不同年限的价格换算,对于运用比较法估价时进行有关土地使用权年限或不
同收益年限的修正是特别有用的。()

29有限年的公式用来说明在不同资本化率下土地使用权年限长到何时,土地使
用权价格接近于无限年的土地价格。()

30资本化率越高,接近于无限年的土地价格越快。()

31净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况:一是无限年,二是有限年
。()
32根据估价对象的经营状况和市场环境,对其在未来3~5年或可以预测的更长
时期的净收益作出估价,并且假设从此以后的净收益将不变,然后对这两部分净收益进行折
现处理,计算出房地产价格。()

33有限年的公式估价适用于像写字楼、宾馆这类房地产,在建成后的前几年由
于试营业等原因,收益可能不稳定的估价。()

34根据发展前景比较容易预测未来的房地产价格水平时,不适宜采用预知未来
若干年后房地产价格的公式,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较
大变化的情况下。()
35净收益按等差级数递增的公式具体有两种情况:一是无限年;二是有限年。
()
36净收益按等差级数递减的公式具体有一种情况,那就是无限年。(

37净收益按一定比率递减的公式其有两种情况:一是无限年,二是有限年。()

38运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中取净收益甚
至比求取资本化率更难,估算结果对净收益也很敏感。()

39计算净收益的计算公式为:净收益=潜在毛收入-运营费用=有效毛收入-
运营费用。()
40运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他
资本或经营的收益。运营费用是以估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,如不包
含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。()

41净收益是由潜在毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的合理的收益。
()
42出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商场、
停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据租赁资料来求取,通常为租赁收入
扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()

43农业净收益的估算,是由农地平均年产值(全年农产品产量乘以单价)扣除种
苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税
费、投资利息等。()
44房地产的收益有实际收益和主观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益
,一般来看它不能用于估价。同为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大,如果将实际
收益进行资本化,会得到不切实际的结果。()

45资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。由于资本化率的微小变化
会导致价值的很大变化,资本化率如果选取不当,计算结果会出现很大的差异,从而即使净
收益的估算很准确,计算结果仍然不可信任。()

46由于对资本化率选取的精度要求很高,使得许多估价人员明知收益法是一种
理论依据充分,普遍适用于收益性房地产估价的方法,但往往不敢贸然采用。(

47从全社会来看,收益率与投资风险正相关,风险大者(责任编辑:admin)
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